Envisagez-vous actuellement un projet de rachat d’un bien immobilier ? Vous avez sûrement dû entendre parler des frais de notaire. De quoi s’agit-il concrètement ? Est-ce une obligation ? Comment les calculer et surtout, y a-t-il moyen pour les faire baisser ? Trouvez la réponse à ces dans cet article !
À quoi correspondent exactement les frais de notaire ?
Dans le milieu juridique, on parle beaucoup de DTMO (Droits de Mutation à Titre Onéreux). Puisqu’ils sont généralement payés au notaire, on les appelle communément frais de notaire. Les DTMO constituent des charges fiscales imposées par l’état dans la vente de tout bien immobilier.
Ils sont partagés entre l’État, la commune et le département du lieu où se retrouve le bien immobilier en question. Les émoluments du notaire ne sont généralement que 1/5 de l’ensemble de ces frais.
Comment calculer les frais de notaire ?
La taxation des biens neufs alterne entre 2 et 3 % du prix d’achat tandis que celle des anciens varie de 7 à 8 %. Pour plus de précisions, vous pouvez vous rendre sur le site des notaires de France. Un outil de calcul y est disponible pour vous guider pas à pas.
Vous pouvez aussi contacter un notaire pour vous aider à estimer les frais. Ceci ne vous coûtera pas un rond puisque les notaires ne sont payés qu’à l’acte et non à l’ouverture d’un dossier.
Comment négocier pour revoir à la baisse les frais de notaire ?
Pour réduire les frais de notaire, deux solutions s’offrent à vous : payer les frais d’agence à part et/ou déduire le coût des meubles de la vente.
Payer les frais d’agence à part
La loi stipule que les frais d’agence doivent être calculés sur la valeur du bien immobilier et non sur les services connexes qui ont aidé à trouver le bien. L’astuce consiste donc à exclure les honoraires de l’agent immobilier du prix de la vente et de les lui payer indépendamment de la vente. Toutefois, cette technique dépend du mandat de la vente.
Alors, si dans le mandat de vente publié à l’annonce, il est stipulé que les frais d’agences sont à la charge de l’acheteur, alors vous avez la possibilité de réduire vos frais de notaire. Dans le cas contraire, les frais d’agence sont imputés au vendeur. Ils sont donc réputés ne pas faire partir du coût global de l’achat.
Cela dit, vous devrez vous assurer que le mandat de vente stipule que les frais d’agence soient imputés à votre actif. Pour ce faire, renseignez-vous auprès de l’agent immobilier sur le mandat de vente. Dans le cas d’un mandat de vente (donc les frais d’agence à la charge du vendeur), vous pouvez solliciter la réécriture du mandat afin que les frais vous soient imputés.
Il devient alors un mandat de recherche. Par la suite il suffira d’établir en clair la distinction entre le coût d’achat du bien immobilier et les frais à verser à l’agence immobilière. Le seul revers de cette stratégie, c’est que vous devez disposer sur vous de liquidités pour payer directement l’agence dès que l’achat sera validé par le notaire.
Pour une estimation des gains possibles avec cette méthode, prenons un exemple où la vente est supposée coûter 400 000 euros. Les frais d’agence devraient tourner autour de 30 000 euros. Les frais économisés chez le notaire atteindraient environ 1 800 euros.
Déduire le coût du mobilier
C’est la seconde possibilité qui elle peut s’avérer plus alléchante en matière d’économie. Les frais du notaire sont calculés sur la valeur du bien alors que l’achat est fixé sur la base de la valeur du bien immobilier, mais aussi des meubles qui le composent. Si le bien est donc cédé avec les meubles, vous aurez à évaluer séparément la valeur de l’ensemble des meubles (cuisine équipée, salle de bain, évier, matelas, etc.).
Pour ce faire, vous vous baserez sur les factures d’achat et la durée de leur utilisation. Un coefficient d’amortissement pourra donc être établi pour redéfinir la valeur de chaque meuble. Une fois cela fait, vous devrez mentionner sur le compromis de vente, une distinction claire entre le coût de cession du bien immobilier et celui des meubles. Le notaire calculera alors ses frais en se basant uniquement sur les frais d’achat du bien.
Cette technique est plus prisée par les acquéreurs. Seulement, il est conseillé de ne pas faire une haute estimation de la valeur des meubles. Généralement, lorsqu’elle dépasse 5 % de la valeur du bien immobilier, cela éveille l’attention des services fiscaux. Ces derniers mèneront leurs enquêtes et s’il est établi que vous avez effectué une surestimation, vous subirez un redressement fiscal avec pénalité.
Frais de notaire, peut-on véritablement les éviter ?
Vous pouvez vous demander comment réduire ces frais, encore un peu plus, sachez que vous ne pourrez pas supprimer en totalité, par exemple, il sera difficile de voir à la baisse les taxes. Par contre, vous pouvez jouer sur la partie émolument du notaire, qui correspond à ses honoraires.
Ils ont toujours une petite marge, mais attention, depuis la loi Macron, en 2016, leur taux a baissé, cependant ils ont l’autorisation d’accorder une remise de 10 % maximum dans le cas où la vente dépasserait 150 000 €. À savoir, que ce taux sera appliqué seulement à partir de 150 000€ elle ne concernera pas la partie inférieure.
Voici les nouveaux barèmes appliqués depuis la loi Macron entrée en vigueur le 1er mai 2016 :
De 0 à 6 500 €, l’ancien taux étaie de 4 %, il est passé à 3,945 %
De 6 500 à 17 000 €, l’ancien taux étaie de 1,65 %, il est passé à 1,627 %
De 17 000 à 60 000 €, l’ancien taux étaie de 1,10 %, il est passé à 1,085 %
Au-dessus de 60 000 €, l’ancien taux étaie de 0,825 %, il est passé à 0,814 %
Vous êtes déjà gagnant depuis la loi Macron, mais n’hésitez pas à tenter une négociation, pour profiter davantage d’une baisse à partir de 150 000 € de vente.
Pourquoi les frais de notaire sont-ils nécessaires ?
Tout transfert de propriété immobilière doit, pour être valable, être publié à la conservation des hypothèques. Cela n’est possible que par l’intermédiaire d’un notaire. Aussi, le notaire a juridiquement pour rôle de rédiger les contrats, de les authentifier et de les conserver pour les faire valoir en cas de litige. C’est donc une opération qui vise à protéger les intérêts de l’acheteur et lui assurer un titre légal de nouveau propriétaire du bien immobilier.
